Planilha - Aluguel ou financiamento de imóveis

O mercado de imóveis evidentemente está passando por uma fase de bolha no Brasil e comprar na alta pode não ser uma alternativa interessante. Esta planilha simula um financiamento comparando-o com a alternativa de alugar um espaço. A diferença do valor do aluguel e da parcela é aplicada em um investimento que futuramente pode ser utilizado como entrada para uma nova propriedade. Os resultados são curiosos e podem dar uma luz à aqueles que pretendem aguardar o "estouro" da bolha.

Como preencher

• Campo "Valor do imóvel": Inserir o valor total do imóvel, inclusive o que será financiado.
• Campo "Valor financiado": Inserir o valor que será financiado para o imóvel, não o valor total do imóvel.
• Campo "Juros por ano": Valor efetivo total do financiamento (juros+seguro+taxas).
• Campo "Prazo em meses": Quantidade de meses para pagamento do financiamento.
• Campo "Valor do aluguel mensal": Quanto você pretende pagar de aluguel por mês. O ideal é que este valor seja menor que a parcela inicial do financiamento para que você possa economizar dinheiro e aumentar ainda mais o retorno.
• Campo "Juros anuais do investimento": Quanto o investimento vai dar de retorno por ano.
• Campo "Entrada do investimento": O valor de entrada no investimento. Usualmente o valor que você daria de entrada no financiamento caso fosse comprar o imóvel.
• Campo "Imposto de renda sobre o investimento": Quanto o governo vai cobrar sobre os ganhos no investimento. O valor padrão corresponde aos juros mais altos atualmente cobrados no Brasil.

Como interpretar os resultados

O resultado mais importante desta planilha é apresentado no campo "Prazo para a compra a vista", ele indica quando você vai poder comprar seu imóvel à vista se pagar aluguel e investir a diferença e a entrada em um fundo.

• Se o prazo para compra a vista em meses for menor que o prazo em meses do financiamento você fez uma excelente escolha e vai ter o imóvel quitado em mãos antes do que se tivesse feito um financiamento. Os meses que sobrarem são dinheiro a mais no bolso.
• Se o prazo para compra a vista for maior que o prazo em meses do financiamento, o imóvel será 100% seu antes se você fizer o financiamento. Considere pagar aluguel apenas se não tiver certeza de que é este o imóvel que você realmente precisa.
• Se o prazo para compra a vista for igual ao prazo em meses do financiamento, do ponto de vista econômico tanto faz financiar ou alugar+investir. Você vai preferir alugar se deseja manter liquidez do dinheiro (se precisar para uma emergência, basta sacar) e você vai preferir financiar se quiser usufruir antes do imóvel.

Perguntas frequentes

E a inflação?

Como ela vai ter impacto sobre o financiamento, sobre o investimento e sobre aluguel ela pode ser desconsiderada. Sempre que o valor do financiamento subir, o do aluguel e o retorno do investimento tendem a subir também.

Posso colocar um valor de entrada no investimento zerado?

Sim. Neste caso você vai demorar muito mais para poder chegar ao valor financiado.

O FGTS entraria aonde nessa conta?

Ele não deve ser digitado no valor de entrada do investimento pois você não vai conseguir juros sobre ele. Para fins de cálculo, desconte o valor do FGTS do "Valor do imóvel".

E se o valor do aluguel for maior do que a parcela paga no financiamento?

Se o retorno do investimento for maior que o valor pago de aluguel, o seu capital ainda vai aumentar e um dia ainda poderá comprar seu imóvel. Se o investimento render menos do que você paga no aluguel, você vai se descapitalizar, nestas condições sem sobra de dúvida é melhor financiar.

Essa planilha vale para consórcio?

Não. Consórcios são piores que financiamento porque você paga juros (taxa de administração) e não tem certeza de quando terá o imóvel e são piores que investimento pois não te pagam juros sobre o capital desembolsado.